8 сентября 2015
- Нынешний год - это год покупателя или продавца?
Однозначно - это год покупателя. Я думаю, и осенью тренд не поменяется.
- Каков портрет сегодняшнего покупателя?
Люди покупают недвижимость в основном не за счет текущих доходов, а за счет накоплений. Приобретающие жилье на накопленные средства - это более консервативная часть покупателей. Они принимают решение о приобретении в зависимости и от текущих доходов, и от ситуации в экономике в целом.
Самая динамичная категория покупателей - это «продвинутые покупатели», у которых достаточно денег, которым не нужна ипотека, которые могут себе позволить купить недвижимость в любое время, но их немного.
- Есть и те, кто приобретает недвижимость как инструмент сбережения и инвестиций. Это спекулятивные покупатели и инвестиционные покупатели. В чем разница между ними?
Спекулятивные - те, кто в ближайшие
Инвестиционные покупатели - тоже достаточно консервативная аудитория. Она тоже сократилась на падающем рынке, но составляет существенную долю - думаю, что это
- Насколько упал спрос на рынке жилья?
На первичном рынке - более чем в два раза. По данным о регистрации, количество сделок за полугодие демонстрирует 20%-ное снижение. Но реально оно больше, потому что в первые месяцы года регистрировались сделки, которые были сделаны в период «шокового шопинга» в ноябре-декабре прошлого года, когда все спасали рублевые накопления и вкладывали их в недвижимость. Сейчас эта недвижимость частично вернулась на рынок.
С рынком новостроек сложнее. Там покупательский спрос упал в
- Господдержка ипотеки сказывается на рынке?
Стимулирующее воздействие, которое было предпринято в отношении первичной ипотеки, с моей точки зрения, не совсем верное решение. Что получается? Рынок в целом обваливается в ценах, а опосредованную поддержку получает застройщик. Что мы делаем? Мы стимулируем спрос у застройщика, не разбирая, квалифицированный он или нет, пытаясь создать механизм отсева через ипотеку, через банки, которые, по сути, не заинтересованы в управлении рисками. Практически все риски перекладываются на население. И при этом стимулируется спрос на падающем рынке, на котором объем рисков возрастает на порядок.
Не факт, что люди смогут выплачивать ипотеку, теряя доходы и работу. Не факт, что люди получат недвижимость в оговоренные сроки, а не получив ее, будут вынуждены продолжать выплачивать ипотеку. И самая главная проблема: зная, что цены все равно будут падать, мы стимулируем спрос сейчас и не создаем никаких ограничений ни по степени готовности объектов, ни степени финансовой прозрачности застройщиков перед банками, выдающими ипотеку. Мы за счет бюджета стимулируем переход населения в зону стремительно растущих инвестиционных рисков.
Есть и вторая проблема: сегодняшняя модель финансирования строительства жилья неплохо справляется с управлением рисками на растущем рынке потребления, но не способна справиться с глобальным дефолтом экономики. Когда принимается решение о поддержке
Я уже не говорю, что сама идея взаимного страхования застройщиков заключается в том, что «битый небитого везет».
Весь этот набор решений демонстрирует неэффективный управленческий
- Какие же финансовые механизмы нужны?
Нужно было бы эти же деньги из бюджета направить на стимулирование кредитования застройщиков со стороны банков и создание института кредитования застройщиков со стороны банковского бизнеса через АИЖК. Нужно создать институт кредитования строительства жилья, повысив прозрачность деятельности застройщиков и ускорить формирование в кредитных организациях коллективов специалистов по профессиональному управлению рисками в
Давно пора снять риски с населения и переложить их на профессионалов.
- В осеннюю сессию депутаты будут рассматривать поправки в закон о долевом строительстве. Речь идет о новом механизме привлечения средств граждан - через банковские счета. Это правильное решение?
То, что предложено все деньги дольщиков размещать на счетах в банках, а банкам контролировать деятельность застройщиков, это неплохой инструмент, и он мог бы дать
Я считаю, что не надо создавать систему привлечения средств дольщиков на
Я вообще не представляю, как можно банкам дать право управлять деньгами дольщиков при инвестировании, но при этом право выбора проекта оставить за дольщиками. Счета всех дольщиков в конкретном банке будут увязаны с проектами? Если да, то надо сначала, чтобы банки определили степень рискованности проектов, а для этого затратили
В любом случае первично создание в банках института
Более разумным стал бы запрет на привлечение денежных средств граждан в новые проекты не с 2020 г., а уже через год или два. Думаю, для переходного периода и трех лет достаточно, просто надо четко обозначать цели и задачи на этот период. Должна быть разработана четкая дорожная карта создания института
Количество сделок в Москве в 2015 г. сократилось на 32% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. - до 56,6 тысячи сделок.
- Сколько сейчас обманутых дольщиков по России?
Трудно сказать. У нас никогда в первый, второй год кризиса эти скандалы не возникали. Они выкатываются уже в самом конце.
Почему правительство Московской области стало ставить вопрос об изменении Федерального закона №
- На днях министр экономического развития Алексей Улюкаев сказал, что экономика достигла «хрупкого дна». Цены на рынке жилья тоже на дне?
Мы далеко не на дне. Тренд на снижение, на мой взгляд, сохранится осенью. Нет ничего, кроме сезонного спроса, что бы стимулировало рост. Политическая и экономическая нестабильность, рост безработицы, вводятся налоги на недвижимость - все это не стимулирует покупки. В абсолютном выражении темпы снижения рублевых цен невысокие: в среднем 6–15% по России в зависимости от сегмента и региона. В Москве - 4–6%. В отношении элитного рынка снижение и 30%, и 40%, потому что этот сегмент позиционировался в евро и долларах, и в рублевых ценах произошло серьезное снижение. Но надо понимать, что цены экспонирования, и цены продажи разнятся. Тот диапазон, который наметился между ценами продажи и ценами экспонирования - это тот объем возможного падения цен предложения, который будет реализован, скорее всего, до конца года. То есть к Новому году цены экспонирования будут похожи на цены продаж.
Еще один фактор снижения цен: в этом году рекордный объем жилья введен в эксплуатацию. В период шокового шопинга и гиперинфляции люди скупали недвижимость, а теперь им нужны деньги для бизнеса, и эти новостройки опять выходят на рынок. То есть объем предложения нарастает, срок экспозиции увеличивается, цены будут дальше снижаться.
- А что может подтолкнуть цены вверх? Многие говорят, что этому поспособствует, в частности, переход к банковскому финансированию застройщиков.
Рынок недвижимости сейчас весь в рублях. Поэтому, как ни странно, есть два фактора, которые могут повлиять на возобновление роста спроса. Гиперинфляция может подтолкнуть спрос. Если будет резкое обрушения рубля, цены на недвижимость в рублях пойдут вверх. Вторая составляющая реанимирования рынка и спроса - нормализация экономики, рост доходов населения, рост цен на нефть, отмена санкций, политическая стабилизация. А с учетом того, что сейчас на рынок объектов выводится меньше, то через
- Эксперты прогнозируют дальнейшее ослабление рубля. Можно ли в этом случае недвижимость считать «тихой гаванью»?
Повторяю, 80-85% - это потребительский спрос и только 15% - это инвестиционная привлекательность, за которой
- Можно сформулировать рекомендации для участников рынка?
В отношении продавцов: если вам нужны деньги, то нужно продавать недвижимость сейчас, пока цены не снизились еще больше.
Для покупателей: если вам нужна недвижимость для инвестиций краткосрочных спекулятивных, наверное, сейчас не время - нужно подождать и посмотреть на альтернативные инструменты вложения. Если мы говорим не о краткосрочных спекуляциях, а о долгосрочных инвестициях, то в зависимости от горизонта, в котором инвестор хочет войти в проект, например, если горизонт от пяти лет, то можно и вложить деньги.
Самая дорогая квартира в Москве, по данным ЦИАН, находится в Трубниковском переулке, д.6. Она выставлена за $50 млн. Средняя стоимость квартиры в центре Москвы - 62 млн рублей.
С ипотекой бы я подождал. Если же вы на накопления покупаете и у вас сбережения рублевые, ждать снижения на 5–6% не имеет смысла, торги и реальные сделки уже проходят на этом уровне. Понятно одно: сейчас самое масштабное предложение объектов на рынке. Но оно будет сокращаться, как только спрос пойдет вверх, и объектов по такой цене и с такими потребительскими качествами, какие предлагаются сейчас, их просто не будет.
Беседовала Инга Замуруева
Оригинал материала на www.http://fingazeta.ru/
Поделиться:
Последние публикации